Преждевременное расставание

Рубрика: Аренда

10 Апреля

Если арендатор освободит помещение досрочно, т. е. до прекращения в установленном порядке действия договора аренды, обязанность вносить арендную плату

Преждевременное расставание

Бывают случаи, когда по тем или иным причинам необходимо прекратить действия договора аренды. В жизни ведь всякое случается. На первый взгляд это кажется просто: взял и съехал. Однако на практике в данном процессе есть масса подводных камней.

Досрочно расторгнуть договор аренды собственник помещения может, но только при определённых условиях.

Например, если арендатор допустил существенные нарушения условий договора аренды. Что это может быть? Предположим, арендатор без согласия собственника сдаёт площади в субаренду, делает перепланировку или реконструкцию, или существенно ухудшает имущество, или не вносит арендную плату более двух раз подряд – все эти действия и будут причиной досрочного расторжения договора.

Дьявол, как говорится, кроется в деталях. Как вы уже могли догадаться, прочитав этот перечень, понятия «существенное нарушение договора» и «существенное ухудшение имущества» являются оценочными. Поэтому тому, кто сдаёт квартиру, ещё потребуется доказать, в чём именно выражается существенность нарушения.

Как ещё?

Кроме того, расторгнуть договор аренды можно по письменному соглашению сторон или по решению суда. В последнем случае важно соблюсти так называемый претензионный порядок. То есть заранее направить противоположной стороне письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также своё предложение расторгнуть договор.

Иногда можно обойтись и без обращения в суд, но только при условии, что право на односторонний отказ предусмотрено самим договором. Тогда достаточно направить другой стороне уведомление, из которого должно явно и недвусмысленно следовать намерение отказаться от договора. То есть прекратить арендные отношения.

А регистрация?

Часто возникает вопрос: необходимо ли регистрировать прекращение договора аренды, прошедшего госрегистрацию?

Речь идёт всё-таки о легальной аренде квартиры, с зарегистрированным договором. Поэтому лишний раз напомню, что регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость подлежат любые договоры аренды недвижимого имущества, за исключением тех, что заключены на срок менее одного года.

Так вот, с какого момента считать договор расторгнутым – с момента, определённого сторонами в соглашении о расторжении договора, или с момента регистрации такого соглашения? Увы, но ни Гражданский кодекс, ни Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо об этом не говорят.

Спросите, почему это важно? С расторжением договора у арендатора прекращается обязанность вносить арендную плату. И если вы на словах разошлись 9 апреля, а на деле, то есть по документам, 9 мая, то есть вероятность, что потом придётся доказывать истинное число прекращения арендных отношений.

И ещё. Очень важно при передаче квартиры и имущества в ней арендодателю подписать передаточный акт. Это будет свидетельством того, что к вам как к арендатору претензий нет.

Иван Мартынов