Статьи

Отношения между рентполучателем и рентоплательщиком регулируются соответствующим договором , где оговариваются права и обязанности каждой из сторон.

Рента – дело благородное?

Стать владельцем квартиры можно по-разному. Купить жильё на рынке, взять ипотечный кредит, стать участником социальной федеральной или областной программы для очередников. Можно также получить квадратные метры в наследство.

 А что делать тем, у кого нет ни достаточной суммы, ни соответствующих доходов? Тем, у кого нет возможности стать участником федеральной программы, а шансы на получение наследства нулевые? Именно такая ситуация приводит к ещё одному пути приобретения квартиры - через заключение договора ренты. Правда, несколько рискованному...

И сразу о стереотипах. Слишком свежи ещё в нашей памяти моменты из культового сериала «Улицы разбитых фонарей» об одиноких бабушках с квартирой «на балансе» и «добрых» медсёстрах-клофелинщицах. Слишком плохо русский человек знает свои права и российские законы, чтобы понимать, разбираться и различать подвох в таких непростых денежно-личностных отношениях, как договор ренты. Хотя на самом деле – это вполне распространённая заграничная практика. Просто наш менталитет заставляет одних из нас во всём искать злой умысел, а других - этот умысел придумывать.

Старики вы мои, старики

Отношение к пожилым людям как со стороны общества, так и со стороны государства за последнее время претерпело много форм и трансформаций. Как говорится: то туда, то сюда. Однако одного всё ещё у нас никак не отнять - уважения. Будь то ваша прабабушка или незнакомый пенсионер на улице.

Как должно...

Что же касается самой ренты, то есть давно известный её вариант. Так сказать, с государственным посредничеством. Он особенно хорош для нашей страны. Тем более что в последнее время простого жителя России стали звать не просто «русский», а «хитрый русский». Именно этот вариант призван упростить весь процесс ренты для обеих сторон (пожилых людей – владельцев квартир - и тех, кто эти квартиры приобретает посредством договора ренты). Вдобавок, само государство (в лице муниципалитетов) могло бы получать свои «комиссионные». Сам процесс довольно-таки прост и понятен. Вместо того чтобы процесс подписания договора ренты проходил между двумя сторонами, то есть между владельцем и претендентом на квартиру, он должен представлять собой трёхстороннее соглашение. В принципе, так оно сейчас и есть. С той лишь разницей, что третьей стороной выступают риелторские агентства, а не государство. Именно государство, в данном случае, должно выступить гарантом чистоты подобной сделки. Если говорить ещё более простым языком, то получается следующее. С одной стороны, у пожилого человека есть квартира, но нет ни родственников, ни достаточных средств для нормальной жизни, а не существования. А с другой – есть семья, которая ютится на маленькой (по житейским меркам, а не существующим нормативам) жилплощади. И у них, в свою очередь, тоже нет достаточного количества денег даже на ипотеку. Ну а с третьей стороны - государство (конкретный муниципалитет конкретного города), которое подписывает договор и с теми, и с другими, ведёт жёсткий контроль за соблюдением всех условий соглашения. Многие тут скажут, что с большим количеством «желающих» чиновники не справятся. Да просто и не будет такого «наплыва». Ведь договор ренты (на данном этапе своего развития в нашей стране) призван помочь «особо нуждающимся». Но это практически «идеальный» вариант. Пока его нет – действует стандартный. А посему рассмотрим его.

Без права проживания

Пожизненная рента подразумевает заключение договора с пожилым человеком, согласно которому его квартира переходит в вашу собственность. Ну или собственность муниципалитета (если такой договор был заключен именно с ним). Но только формально. Распоряжаться квартирой по своему усмотрению (равно как и проживать в ней) вы сможете только после смерти её предыдущего владельца (рентополучателя). До этого момента пожилой человек на всех законных основаниях будет проживать в уже ставшей вашей квартире, а также ежемесячно получать от вас определенное договором денежное содержание.

Разновидности

Рента может быть нескольких видов. В отношении физических лиц, то есть рядовых обывателей, наиболее распространены два: так называемая пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. В принципе, суть их одна: в обмен на право собственности вы принимаете на себя обязательства скрашивать (материально, а иногда и морально) старость человека – владельца квартиры.

Цена вопроса

У двух вышеописанных видов ренты она разная. В первом случае вы обязаны в конце каждого месяца платить своему пенсионеру-рентополучателю определенную денежную сумму (её размер должен быть определен в самом договоре ренты). По закону рентная плата составляет два минимальных размера оплаты труда, но на практике мало кто из пожилых людей будет довольствоваться такой суммой. Поэтому цена оговаривается отдельно. Что же касается второго вида ренты, то здесь помимо материальной ответственности, новый хозяин квартиры принимает на себя обязательства оказывать рентополучателю и другие услуги: ухаживать за ним в случае болезни (а те или иные недуги имеют, наверное, все пожилые люди), покупать ему продукты, делать ремонт, оплачивать лекарства и лечение и т. п. То есть бабушка (или дедушка) находятся на полном иждивении у рентоплательщика.

Дела бумажные

Отношения между рентполучателем и рентоплательщиком регулируются соответствующим договором , где оговариваются права и обязанности каждой из сторон (разумеется, чем чётче и подробнее будут изложены все пункты, тем лучше будет впоследствии для всех). Этот документ, естественно, необходимо заверить у нотариуса и зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе. После чего право собственности на квартиру (но не на распоряжение ей по своему усмотрению!) переходят к рентоплательщику, то есть к вам. Это подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, где и указывается, кто и на основании чего является теперь собственником квартиры и какие существуют обременения.

Математика для тимуровца

Подсчитаем, во сколько примерно обойдется вам «рентная» квартира. Обычно при заключении договора ренты придется сразу отдать пенсионеру сумму в размере 20-40 % от рыночной стоимости данной недвижимости. Кроме того, понадобится оплатить услуги нотариуса (для удостоверения договора), государственную регистрацию перехода права собственности, ну и материально «отблагодарить» посредническую фирму. Скорее всего (если вы, конечно, заключаете договор ренты не с родственниками или знакомыми), вам придется обратиться к услугам таких контор. Ведь самостоятельно найти пожилого человека, который желает «отдать» свою квартиру некоему гражданину, очень нелегко, а чаще и совсем невозможно. В Москве, например, соответствующую «базу» пенсионеров имеют уже несколько десятков компаний. Желательно обращаться к тем фирмам, которые как минимум имеют лицензию на данный вид деятельности, свой сайт в интернете и профессионального юриста (юристов) в штате. Услуги последних очень могут пригодиться, если ваш рентополучатель захочет вдруг расторгнуть договор (об этой ложке дегтя - ниже).

«Считалка»

С 1 сентября минимальный размер оплаты труда повысился до 2 300 рублей. Согласно ч. 2, ст. 597 ГК РФ, «размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчёте на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда (МРОТ), установленного законом». Размер содержания с иждивением, согласно этому же закону, не может быть меньше двух МРОТ.

В итоге получается следующая арифметическая картина. Предположим, двухкомнатная квартира стоит 2,5 миллиона рублей. В этом случае при заключении договора ренты вы платите хозяину квартиры около 750 тысяч (30 %). Посредническая фирма получит примерно 250 тысяч рублей, то есть 10 % стоимости жилья.

Каждый месяц вы отдаете «своему» пенсионеру 6 500 рублей ( как показывает практика, делать это придется в среднем в течение десяти лет). За это время рентополучатель получит от вас: 6 500х12х10=780 тысяч рублей (это опять же как минимум). В результате квартира по договору ренты обойдется вам всего около 1 миллиона 800 тысяч, что дешевле, чем её рыночная стоимость на ощутимую сумму. Даже учитывая ежегодную инфляцию и рост цен на продукты и коммунальные платежи. Ведь постоянного повышения стоимости жилья ещё никто не отменял. В общем-то, получается, что заключать договор ренты выгодно. Тем более если учесть, что первоначальный крупный взнос не всегда (хотя и чаще всего) может требоваться. И всё же сперва хорошенько подумайте.

Обратная сторона медали

В большинстве случаев принято считать, что в случаях с «грязными» договорами ренты виноваты те, кто «ожидает» квартиру. Мол, у них мотив: чего сидеть и ждать, когда квартира, считай, уже в кармане. В памяти опять всплывают сцены из «Улиц разбитых фонарей»... Однако история знает неоднократные примеры, когда человек, на протяжении довольно долгого времени содержавший пенсионера, в итоге остался без обещанной квартиры. Дело в том, что рентополучатель в любой момент может подать в суд и потребовать признания договора ренты недействительным. Причины такого поступка бывают самые разнообразные: пенсионеру может не понравиться то, как вы за ним ухаживаете и разговариваете, он может разочароваться в размере рентных платежей или (что самое страшное) вдруг объявятся его родственники, которые захотят получить эту квартиру, и владелец пойдёт им навстречу.

Был такой случай, когда бабушка отдавала деньги, получаемые от рентоплательщика, своему сыну-алкоголику, который после ее смерти вселился в квартиру. Как же суд, - спросите вы? Да очень просто - он в нашей стране социальный. И в большинстве случаев будет защищать нуждающегося пенсионера, а не тех, кто захотел «завладеть» его квартирой. Закон тоже не на вашей стороне. Конечно, можно попытаться обезопасить себя от неприятных сюрпризов. В частности, воспользоваться титульным страхованием (страхованием права собственности). Но это придется включить в дополнительную статью расходов. Также, чтобы потом на суде вас не обвинили в отсутствии рентных платежей, переводить деньги лучше через сберкассу или брать от вашего рентополучателя соответствующую расписку. А вот от возможных самых непредсказуемых капризов пожилого человека или угроз в свой адрес со стороны его родственников вас вряд ли что-то защитит.

Муниципальная пожизненная рента

С 1993 года мэрия г. о. Тольятти заключает договоры пожизненного содержания (ренты) с одиноко проживающими пенсионерами, которые являются единоличными собственниками жилья. Сегодня такой услугой пользуются уже 9 человек. По словам руководителя Департамента социальной поддержки населения мэрии города Ларисы Загребовой, после заключения договора «пожизненной ренты» квартира пожилого человека передается в собственность муниципалитета, который, в свою очередь, обязуется выплачивать пенсионеру определенную денежную сумму до последних дней его жизни: на оплату коммунальных платежей, юридических и социальных услуг (если человек не имеет право на их бесплатное оказание), а также на приобретение лекарственных средств. На всё это из городского бюджета ежемесячно каждому заключившему договор будут выделять 5 тысяч рублей. И эта сумма подлежит индексированию каждый год.

Договоры пожизненной ренты заключаются с одиноко проживающими пенсионерами, достигшими 70-летнего возраста, с одиноко проживающими инвалидами 1 и 2 группы, достигшими 65-летнего возраста, с супружескими парами пенсионеров и (или) инвалидов, в которых супруги достигли соответствующего возраста.

Есть мнение...

Что «муниципальная пожизненная рента» – своеобразная альтернатива Дому престарелых. Однако между ними много отличий. Если пенсионер заключит договор с мэрией, то получит хороший уход и квалифицированную помощь в привычных домашних условиях, живя вместе со своими любимыми кошками и собаками, не соблюдая строгий распорядок дня. Однако если посчитать те деньги, что выделяет муниципалитет, и сложить их со средней пенсией, то результат как-то не очень. Это, безусловно, больше, чем просто пенсия, но всё же... Если город и дальше хочет продвигать эту нужную социальную услугу – придётся поднапрячься и подумать: как? Один из вариантов – платить старикам больше. А что касается нас с вами, то, собираясь заключать такой договор, помните две простые вещи: относитесь к ближнему, как к себе, и то, что когда-нибудь вы тоже будете милыми стариками.

Иван Мартынов